Banyak perusahaan properti menjual perumahan dengan cara inden sehingga membuat posisi konsumen rawan ketika pengembang bangkrut. Dengan harga yang ditawarkan dengan relatif murah dan kemudian akan dinaikan setiap bulan maka akan menciptakan FOMO atau fear of missing out. Ini adalah strategi marketing yang baik. Barang cepat laku sedangkan pengembang tidak memerlukan dana yang banyak karena uang yang dibayarkan konsumenlah yang dipakai untuk membangun rumah.
Namun membeli rumah dengan cara secara inden tak selamanya menguntungkan. Ada berbagai macam resiko yang harus ditanggung oleh konsumen. Cukup banyak perusahaan properti yang nakal dan tak melaksanakan tanggung jawabnya sehingga menghentikan proyek pembangunan saat mereka pailit atau bangkrut.
Langkah Yang Harus Diambil Konsumen Ketika Pengembang Properti Bangkrut
Berikut ini adalah langkah-langkah yang harus ditempuh oleh konsumen properti untuk mengamankan kepentingannya saat pengembang dinyatakan pailit. Karena konsumen harus tetap mengangsur KPR/KPA sementara properti yang dibelinya tidak dapat ditempati atau menjadi harapan investasinya aplagi biasanya pengembalian kerugian dari pemberesan boedel pailit besar kemungkinan nilainya sangat kecil.
1. Mendaftarkan Tagihan Kepada Tim Kurator
Setelah pengembang diputus dalam keadaan pailit, maka konsumen properti segera mendaftarkan tagihan kepada Kurator. Konsumen properti mendaftarkan tagihan selambat-lambatnya pada saat batas akhir pengajuan tagihan yang sudah diputuskan dalam amar putusan pengadilan.
Batas waktu pendaftaran tagihan dapat diperhatikan dalam pengumuman putusan pailit di surat kabar atau situs berita di internet
Konsumen sebelum mendaftarkan tagihan segera memastikan kembali transaksi pembelian properti yang dilakukannya dengan pengembang. Transaksi properti dimulai dari pembayaran tanda jadi (booking fee), pembayaran uang muka (down payment) dan pembayaran tunai bertahap (cash termijn), pembayaran tunai keras (cash) atau pembayaran lewat fasilitas KPR/KPA. Perhatikan kembali dokumen yang menjadi bukti bertransaksi dengan pengembang. Semua dokumen tersebut wajib asli.
Terkait : Cowell Development Diputuskan Pailit dan Bangkrut Oleh Pengadilan
Dokumen bukti pembayaran transaksi ada yang masih berupa Kuitansi, Surat Pesanan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), masih Akta Jual Beli (AJB) atau sertifikat hak atas tanah sudah dibalik nama ke atas namanya sendiri.
Dokumen-dokumen ini menjadi bukti untuk memastikan kedudukan konsumen properti yang bangkrut apakah kedudukannya masih sebagai kreditor konkuren atau sudah bebas dari risiko hukum PKPU/Kepailitan.
Semakin cepat mendaftarkan tagihan tentunya semakin baik. Konsumen dapat mengantisipasi apabila masih ada kekurangan berkas yang diperlukan saat pendaftaran tagihan. Berkas pengajuan tagihan dilampiri oleh bukti yang cukup. Dokumen yang dibawa adalah dokumen asli serta foto kopi identitas diri seperti kuitansi pembelian, perjanjian pengikatan jual beli, perjanjian KPR/KPA serta rekening koran pembayaran angsuran KPR/KPA.
Besarnya tagihan adalah sebesar nilai pembelian properti yang sudah dikeluarkan. Dalam pembelian properti ada komponen tanda jadi (booking fee), uang muka (down payment), KPR/KPA bank serta beban-beban biaya lainnya. Harus diingat, setelah pengajuan pendaftaran tagihan, konsumen meminta Tim Kurator untuk memberikan tanda terima pendaftarannya.
Semua kreditor wajib menyerahkan piutangnya masing-masing kepada Kurator disertai perhitungan atau keterangan tertulis lainnya. Selama berlangsungnya kepailitan tuntutan untuk memperoleh pemenuhan perikatan dari harta pailit yang ditujukan terhadap debitur pailit, hanya dapat diajukan dengan mendaftarkan piutangnya untuk dicocokkan.
2. Membentuk Persatuan Konsumen Properti
Organisasi persatuan konsumen atau Paguyuban konsumen diwujudkan dalam bentuk group media sosial seperti WhatsApp (WA). Banyak lalu lintas informasi biasanya dapat diperoleh melalui group ini. Kesadaran untuk mengamankan kepentingan dengan bekal pengetahuan yang cukup dari konsumen sangat menentukan hasilnya.
Belum tentu seluruh konsumen properti memiliki cara pandang yang sama menyikapi putusan pailit terhadap pengembang karena tergantung status masing masing konsumen
Konsumen setidak-tidaknya dapat dibedakan dalam 3 kelompok yaitu :
- Konsumen yang masih membayar booking fee dan down payment
- Konsumen yang sudah membeli secara tunai bertahap
- Konsumen yang membeli melalui fasilitas KPR/KPA perbankan.
Konsumen perusahaan properti yang bangkrut pada prinsipnya kedudukan masih sebagai kreditor konkuren yang berada di bawah kreditor seperatis dan kreditor preference. Kreditor seperatis adalah jenis kreditor yang menguasai jaminan kebendaan seperti hak tanggungan atau fidusia seperti perbankan. Sedangkan kreditor preference misalnya Negara yang berhak atas pembayaran pajak debitur yang tertunggak.
3. Mengikuti Proses Rapat Kreditor
Ada beberapa rapat-rapat kreditor dalam proses Kepailitan. Kreditor dapat menghadirinya sendiri atau melalui kuasa kepada pihak lain yang diberikan secara khusus untuk kepentingan itu. Rapat kreditor pertama tentang penjelasan oleh Tim Kurator bahwa Pengembang selaku debitur dalam pailit dengan segenap konsekuensi hukumnya.
Salah satu konsekuensi hukumnya perseroan dalam melakukan tindakan hukumnya tidak berwenang lagi. Tindakan hukum pengurusan terhadap harta kekayaan hanya dapat dilakukan oleh Tim Kurator yang diangkat oleh Pengadilan Niaga.
Rapat kedua agendanya verifikasi utang atau pencocokan utang. Rapat ini bertujuan untuk menghimpun tagihan kreditor serta status kedudukan utang debitur.
Contoh Kasus Konsumen KPR Rumah Inden
Ketika konsumen membeli rumah atau apartemen yang sedang dicicil masih dalam proses pembangunan sedangkan pengembang tak bisa melanjutkan proyek akibat bangkrut atau diputuskan pailit, maka nasabah hanya memegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang ditandatangani oleh perusahaan properti tersebut.
Jika begitu, objek properti masih menjadi milik pengembang dan belum beralih kepemilikan. Kasus terburuknya, properti yang dicicil bisa menjadi bagian dari boedel pailit yaitu obyek tersebut dinyatakan pailit dan dikuasai oleh tim kurator untuk dibagikan kepada kreditor.
Dalam pasal 37 ayat (1) UU Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UU KPKPU) yang berbunyi
Apabila dalam perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang biasa diperdagangkan dengan suatu jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan benda tersebut sebelum penyerahan dilaksanakan dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi hapus dengan diucapkannya putusan pernyataan pailit, dan dalam hal pihak lawan yang dirugikan karena penghapusan maka yang bersangkutan dapat mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi.
Melalui adanya pasal tersebut maka jika pengembang mengalami pailit atau bangkrut maka PPJB akan dihapus alias batal.
Dengan begitu tuntutan dapat diajukan ke pihak pengembang karena kerugian yang dialami ketika proses KPR sudah berjalan, namun rumah tidak jadi diselesaikan.
Sebagai debitur atau konsumen KPR, nasabah harus tetap ingat bahwa PPJB yang telah dihapus tidak serta-merta menghapuskan perjanjian kredit nasabah kepada bank. Segala kewajiban pembayaran pokok dan hutang masih tetap berlaku dan harus dijalankan.
Lantas, bagaimana jika debitur tidak bisa melaksanakan kewajibannya (wanprestasi) untuk menyelesaikan cicilan KPR pengembang yang pailit? Menurut pasal 1244 – 1245 KUH Perdata, wanprestasi yang disebabkan oleh keadaan memaksa tidak mewajibkan debitur mengganti biaya, rugi, dan bunga.
Berkat aturan tersebut, pengembang perusahaan properti yang bangkrut masuk ke dalam kategori keadaan memaksa karenanya konsumen yang mengalami kasus tersebut tidak perlu mengganti biaya apapun. Bahkan, bisa meminta ganti rugi kepada pengembang terkait.
